Mercredi 19 novembre 2014 tagFinance & Innovation performance, tagBaromètre, tagFiscalité locale

Baromètre 2014 du coût fiscal immobilier des entreprises : Accalmie en 2014 mais reprise attendue de la pression fiscale dès 2015

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 Une urgence pour les entreprises :
Anticiper dès 2015 l’entrée en vigueur de la Réforme des Valeurs Locatives

La stabilisation des taux et des coûts fiscaux immobiliers des entreprises observée depuis deux ans a été particulièrement remarquable en 2014, en raison à la fois du calendrier électoral local et de paramètres conjoncturels, comme le transfert de nouvelles ressources fiscales aux collectivités territoriales. C’est ce qui ressort du Baromètre annuel Alma CG des coûts fiscaux locaux sur l’immobilier d’entreprise publié ce jour.

L’année 2014 s’est en effet caractérisée, d’une part, par un faible taux de revalorisation des « bases » (limité à 0,9% contre 1,8% en 2012 et 2013) et une stabilité des taux d’imposition votés, notamment dans les grandes villes, pour la Taxe Foncière (TF), comme pour la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).Cependant, cette stabilité ne devrait pas perdurer et Alma Consulting Group recommande aux entreprises de veiller à une juste imposition locale de l’année 2015, qui servira de point de référence aux cinq années d’imposition suivantes de leurs nouvelles taxes foncières révisées, de 2016 à 2020.


Une stabilisation en 2014 à un niveau élevé avec de fortes disparités entre les villes

 

            > Amplitude de 1 à 3 de la fiscalité locale des entreprises
           
> Metz, grande ville la plus avantageuse en termes de coût fiscal[1]
              
> Boulogne et Paris, meilleures élèves en termes de taux[2]

 


Le baromètre Alma Consulting Group fait ressortir une amplitude de coûts immobiliers allant de 1 à 3 pour les entreprises entre les villes les moins chères et les plus chères. Parmi les grandes villes, on retrouve aux extrêmes :

 

  • En termes de taux (TF + Teom) : Boulogne-Billancourt et Paris (autour de 20%) vs Nîmes et Le Havre (autour de 68%) ;
  • En termes de coût foncier (TF + Teom) : Metz et Tourcoing (11 €/m2) vs Créteil ou Saint Denis (45€/m2) ;
  • En termes de coût fiscal (TF+ Teom + CFE+ TB)  : Metz (20 €/m2) vs Nimes (57 €/m2).

 

   

Cette amplitude serait plus forte encore si l’ensemble des communes étaient intégrées à ce baromètre. En effet, plus leur taille diminue, plus on rejoint des valeurs extrêmes. Principales raisons à cela : l’importance ou l’absence de bâti industriel et commercial d’abord, mais également les grandes différences de valeurs locatives cadastrales, le poids des intercommunalités, une répartition d’impôts « ménages » très spécifique (proportion des foyers fiscalisés, part des résidences principales et secondaires) …

Cette grande disparité a un impact haussier, amplifié depuis 2010 par la disparition du principal impôt économique aux bases dynamiques qu’était la taxe professionnelle. La taxe foncière est désormais le principal impôt sur lequel les communes et les départements disposent d’un pouvoir de taux. Rappelons que c’est en effet en 2011 que le taux médian d’imposition du foncier bâti (TF + Teom) des 45 plus grandes villes de France a atteint 50 %, le coût médian ayant augmenté lui-même de 3 points en 2 ans (entre 2011 et 2013).

   


   
                

Régions 

Ile de France

  Paris
   


Une accalmie de courte durée


Cette tendance devrait inéluctablement s’inverser, à compter de 2015, en raison d’une plus forte pression fiscale et d’un environnement qui conduira à une hausse du coût de l’immobilier d’entreprise.

En effet, d’après Pascal Martinet, directeur des audits fiscaux d’Alma Consulting Group « Malgré l’accalmie apparente, saluée par certains commentateurs, le poids relatif du coût fiscal de l’immobilier d’entreprise va inévitablement croître sous la conjonction de trois facteurs clés : l’absence de choc de simplification fiscale dans l’immobilier, la diminution des dotations de l’Etat aux collectivités territoriales et la baisse des transactions locatives et des niveaux de loyers ».

Une absence de politique fiscale incitative de l’Etat

L’immobilier n’a connu aucun choc de simplification fiscale
– avec cinq régimes sur les plus-values en deux ans – ni aucune mesure fiscale suffisamment forte et lisible pour générer une dynamique de relance. La loi Pinel, adoptée le 18 juin 2014, a certes des incidences en matière de locaux commerciaux, mais uniquement en faveur des occupants.

A l’inverse, l’investisseur connait aujourd’hui un cumul d’obligations en matière de réhabilitation du parc immobilier
et un agrégat de taxations en hausse constante sur le moyen et long terme, qui plus est à un niveau record en Europe[3].

Deux dispositions affectent notamment les valeurs locatives foncières imposables aux impôts locaux :

  • la suppression en 2014 du seuil de 10% au-delà duquel pouvaient être modifiées les valeurs locatives. 
  • la révision des valeurs locatives initiée par la loi rectificative pour 2010, dont la mise en œuvre, reportée en 2016, pourrait avoir un impact important sur les commerces, les hôtels, les cliniques…

 

Des collectivités à la recherche de nouvelles sources de financement

En 2014, la diminution des dotations de l’Etat aux collectivités territoriales a été compensée par des transferts financiers plus importants. Pour la période 2015-2017, ces mêmes dotations sont appelées à diminuer de 11 Mds€ et il n’est pas prévu d’affecter de nouvelles recettes aux collectivités. La probabilité que ces dernières choisissent d’augmenter les taux des impôts locaux est donc élevée.

Ainsi depuis la suppression de la taxe professionnelle de 2010, la taxe foncière (TF) est passée de 27 Md€ en 2011 à 29.5 Md€ en 2013. Si l’on y adjoint la Teom (dont le taux moyen est de 9.23%) passée elle-même de 5.9 à 6.3 Mds€, l’on arrive à un montant TF + Teom de 35.8 Md€, en hausse de 9% depuis 2011. De même, la CVAE[4] a progressé de 11 % depuis son instauration en 2011.

Par ailleurs, un amendement au projet de loi de finances pour 2015 prévoit l’instauration d’une taxe additionnelle à la TF et à la CFE[5] pour 80 M€ et l’augmentation de la taxe sur les bureaux à hauteur de 60 M€, laquelle ne serait d’ailleurs bientôt plus déductible des résultats.

 
Des interrogations quant à la reprise durable du marché de l’immobilier d’entreprise

Selon la dernière étude BNP Paribas Real Estate[6] l’année 2014 sera marquée par de très grandes transactions (supérieures à 10 000m2) et un volume d’investissements annuel compris entre 23 et 27Mds€, très supérieur à la moyenne des dix dernières années.

En revanche, l’absence de croissance économique entraîne une baisse du volume des transactions locatives et rend le marché dépendant de locataires très sensibles au coût global, avec des renégociations donnant lieu dans la grande majorité des cas à des baisses et des franchises de loyers.

C’est à Paris, avec des loyers « prime » faciaux qui ont rebondi (790€/m2 au plus haut) et des valeurs de seconde main qui restent stables (entre 300 et 400 €/m2 hors QCA) – dont un taux de vacance repassé sous la barre des 5 % – que les conditions de négociation sont les moins favorables aux locataires et les franchises de loyers les plus faibles (de l’ordre de 15 % du loyer).

En Ile de France, hors Paris, seul le loyer haut de gamme de la Défense atteint 510 €/m2,  les valeurs locatives étant plutôt en repli, voire en net recul sur la deuxième couronne. Les conditions de négociation sont donc favorables aux locataires, avec des franchises pouvant dépasser 20 % du loyer.

Dans le contexte actuel, les niveaux de loyers devraient rester stables et le coût fiscal local (TF+Teom+CFE+TB)  devrait continuer de représenter de 10 à 30 % du coût des loyers des immeubles de première main (soit de 1,2 à 3,6 mois de loyer) et de 20 à 40 % des loyers des immeubles de seconde main (soit de 2.4 à 4.8 mois de loyer).

 


 

[1] Taxe Foncière (TF) + Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom)
[2] Coût fiscal = Taxe Foncière (TF) + Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom) + Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) + Taxe sur les bureaux en Ile-de-France (TB)
[3] Cf étude Fidal sur la fiscalité immobilière en Europe, 20 octobre 2014  
[4] Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
[5] Cotisation foncière des entreprises
[6] Etude BNP Paribas Real Estate, octobre 2014


   
 
 

Dans le cadre de l’entrée en vigueur de la Révision des Valeurs Locatives en 2016 : optimiser son imposition dès 2015 est la seule opportunité pour éviter une trop forte augmentation
 
« En prévision de l’entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en 2016, les directions immobilières doivent être particulièrement vigilantes. Elles doivent s’attacher à optimiser leur imposition 2015, qui servira de point de référence pour le calcul d’un lissage prévu sur5 ans. La Taxe Foncière des locaux non industriels et la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères sont en effet susceptibles de connaître des variations significatives, à la hausse comme à la baisse » déclare Pascal Martinet, directeurdes audits fiscaux d’Alma Consulting Group.

L’Administration a en effet prévu un « lissage » sur une période de 5 années, de 2016 à 2020, (à raison d’un étalement d’1/5e par an) pour les variations d’imposition supérieures à 10 % (et à 200 €). C’est ainsi une opportunité, pour les propriétaires comme pour les locataires de locaux professionnels, de vérifier leurs bases actuellement taxées. La réduction de ces taxes dès aujourd’hui permettra d’amortir l’impact futur du coût de la réforme sur les futures impositions des 5 années suivantes.

Alma Consulting Group conseille ses clients sur l’optimisation des coûts de la fiscalité liés aux locaux professionnels avec l’intervention opérationnelle de ses équipes de consultants, géomètres, métreurs ainsi que d’experts spécialisés et indépendants.


Méthodologie du Baromètre du coût fiscal de l’immobilier de bureaux

Le Baromètre évalue le coût fiscal de l’immobilier de bureaux à partir des coûts annuels de la fiscalité locale (TF + Teom + TB + CFE) et de leur poids relatif comparé aux loyers moyens pratiqués dans les différentes agglomérations françaises.

Contacts presse :
Laurence Margoline - Alma Consulting Group 
01 41 49 11 17 lmargoline@almacg.com

Marie-Carole de Groc – Wilob Communication
06 81 11 23 60 - mcgroc@wilob.com



A propos d’Alma Consulting Group.

Alma Consulting Group apporte à ses clients des conseils et solutions personnalisés d’optimisation et d’aide à la décision pour améliorer leurs performances et leur compétitivité en termes de 
Ressources humaines, de Financement de l’innovation, de Taxes, de Subventions et partenariats publics et privés,  d’Achats et de Droits d’auteurs.   

Ces cinq activités sont organisées, depuis janvier 2014, sous la forme de Business Units internationales. Leader européen dans chacun de ses métiers, Alma Consulting Group met ses experts et son savoir-faire au service de ses clients. Ses méthodes d’audit et de conseil reposent sur l’idée que chaque détail peut être source de création de valeur pour l’entreprise.

Alma Consulting Group s’impose comme facilitateur dans la relation du client avec ses autres parties prenantes (administration,  entreprise, fournisseur, ...).  Le Groupe s’attache à améliorer et fluidifier cette relation pour optimiser la performance de ses clients.          

Alma Consulting  Group (CA 164 M€ et 1 300 collaborateurs) est présent au Benelux, au Canada, en Espagne, en France, en Hongrie, en Pologne, au Portugal, en République Tchèque  et au Royaume-Uni.

Le groupe est agréé par l’Office Professionnel pour la Qualification des Conseils en Management, membre du Syncost et du Syntec Conseil en Management, certifié ISO 9001 par AFNOR Certifications.






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