Lundi 23 novembre 2015 tagFinance & Innovation performance, tagBaromètre, tagFiscalité locale

Baromètre 2015 du coût fiscal immobilier des entreprises :Les loyers réels baissent, les taxes augmentent !

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Selon le Baromètre Alma Consulting Group du coût fiscal immobilier 2015, le coût fiscal[1] médian d’un immeuble de bureaux a augmenté de 2,7 % en 2015 au niveau national, avec de fortes disparités selon les territoires.



[1] Coût fiscal immobilier : taxe foncière (TF) + taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom) + cotisation foncière des entreprises (CFE) + taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France (TSBCS)

Si le coût fiscal immobilier constitue, avec le loyer, la part prépondérante du coût d’exploitation d’un immeuble, le poids total de ces taxes, plus difficiles à identifier que les loyers, est souvent sous-estimé par les entreprises, bien que représentant de 10 à 40 % du coût de ces loyers, selon la localisation de l’immeuble.

 

En 2015, la progression médiane de ce coût fiscal atteint 5,2 % sur la 1ère couronne d’Ile-de-France (IdF). Les coûts annuels au m2 s’établissent respectivement à 38 €/m2 en région, 60 €/m2 en 1ère et 2e couronnes parisiennes, 77 €/m2 à Paris intra muros, hors Quartier Central des Affaires (QCA) et 81 €/m2 sur la seule 1ère couronne.

 

« La hausse de la pression fiscale locale que nous annoncions dès l’année dernière, après deux années d’accalmie, s’est confirmée en 2015. Cette hausse est le fruit conjugué de l’évolution des bases fiscales et des taux d’imposition (de TFPB et CFE[1]), ainsi que de la création de la taxe additionnelle sur les parkings en région Ile-de-France, au bénéfice du Grand Paris » commente Pascal Martinet, directeur du département Taxes d’Alma Consulting Group.

 

Les disparités de coût fiscal ne cessent de se creuser entre l’Ile de France et les autres régions

 

Au-delà de ce coût médian, l’amplitude du coût fiscal immobilier ne cesse de se creuser sur le territoire, pour atteindre un rapport de 1 à 7,5 au sein même des grandes villes : de 20 €/m2 à Metz, à 136 €/m2 dans Paris QCA et même 150 €/m2 sur les Champs-Elysées.

 

Ainsi, une implantation en 2e couronne d’Ile de France est fiscalement plus onéreuse d’un tiers qu’en région, mais inférieure de 25% à celle de la 1ère couronne. Une implantation en 1ère couronne ou dans le croissant ouest s’avère plus coûteuse qu’une localisation à Paris, hors QCA.

 

«Face à ces hausses fiscales, les entreprises sont évidemment incitées à déménager pour réduire leurs coûts, et/ou  optimiser leurs loyers et leurs autres charges immobilières » ajoute Pascal Martinet.

 

D’autant que si les loyers réels sont globalement en baisse, comparés à ceux de l’année 2014, les propriétaires tentent de stabiliser les loyers faciaux en consentant des avantages commerciaux élevés – en termes de participation aux travaux ou de franchise de loyer (en moyenne 2 mois de loyer par année d’engagement).

 

Concernant les taxes, elles représentent, selon la localisation, 20 à 40 % du loyer d’un immeuble de seconde main, loyer qui représente lui-même en moyenne 45 % du coût global d’un immeuble. La part des taxes oscille ainsi entre 9 et 18 % du coût global immobilier.

 

En Ile-de-France, le poids des taxes peut même atteindre, voire dépasser celui des charges d’exploitation (sécurité, eau, propreté, déchets, énergie …). Celles-ci sont pourtant globalement en hausse[2], tandis que les autres charges sont plutôt en diminution, qu’il s’agisse des services (courrier, archivage, déménagement…) ou des moyens et équipements (téléphonie, fournitures, voyages …), à l’exception des postes restauration, accueil et flotte automobile, en augmentation[3].

 

Ainsi, à Paris QCA, le coût global d’un immeuble de bureaux dépasse même les 1000 €/m2, avec 489 €/m2 de loyer, 136 € de taxes, 105 € de charges d’exploitation, 300 € de moyens et équipements et 75 € de services.

 

Conséquence logique : plus on se rapproche de Paris, plus la surface par occupant diminue. La surface nette par occupant a ainsi diminué en moyenne de 10 % au niveau national. Elle oscille à Paris entre 6 et 9 m2 par poste de travail, les espaces dits conviviaux – lounge, terrasses, salons d’échanges, salles de réunion - prenant de plus en plus le pas sur les espaces individuels.

 

En définitive, la localisation géographique a donc une incidence très forte sur le loyer, mais également sur les taxes, et par extension sur le taux d’occupation de l’espace.

 

A titre d’exemple, le coût fiscal immobilier moyen d’un immeuble de bureaux de 1900 m2, doté d’une trentaine de places de parkings, s’élève à 72 K€ en région, mais va jusqu’à doubler à 146 K€ sur Paris, voire quadrupler à 285 K€ sur les Champs-Elysées. Ceci, sous l’effet conjugué de valeurs locatives fiscales bien plus élevées à Paris, d’une taxe annuelle sur les bureaux spécifique à l’Ile-de-France (de 4,86 à 17,08 €/m2), et d’une taxe additionnelle sur les parkings (de 1,22 à 4,22 €/m2) destinée au financement du Grand Paris (créée par la loi de finances 2015).

 

 

Une évolution paradoxale, face à la volonté affichée de réduction des prélèvements sur les entreprises

 

Une étude de l’OFCE[4] publiée le 22 octobre 2015 souligne que l’augmentation des prélèvements obligatoires a été deux fois plus importante pour les ménages (2,4 points du PIB) que pour les entreprises (1,3 points) sur la période 2010-2013. Ce phénomène s’accentue encore depuis 2014, les pouvoirs publics ayant donné la priorité à la réduction de la fiscalité sur les entreprises. Cette évolution devrait se poursuivre jusqu’en 2017, pour atteindre le taux de prélèvements obligatoires sur les entreprises le plus bas depuis le début des années 2000. Ceci, grâce à la mise en œuvre de la dernière phase du pacte de responsabilité, à la suppression totale de la C3S, à la réduction du taux d’IS et aux remboursements liés au CICE[5].

 

Il n’en est pas de même concernant la fiscalité locale, dont la hausse, en 2015, s’applique aussi bien aux ménages qu’aux entreprises, qu’il s’agisse de la taxe d’habitation, de la taxe foncière supportée par l’ensemble des propriétaires, personnes physiques ou morales, ou encore de la cotisation sur la valeur ajoutée ou de la cotisation foncière des entreprises, avec certes de fortes disparités entre les territoires.

 

Si une récente étude du Medef[6] souligne que la fiscalité locale pèse autant que l’IS sur les entreprises (mais également sur les entreprises déficitaires) et a augmenté de 10 % entre 2011 et 2014, le Baromètre du coût fiscal Immobilier d’Alma Consulting Group indique même une progression plus importante sur la période 2011/2015, hors Ile-de-France, avec + 15% en région.

 

Cette évolution est en grande partie liée à la baisse des dotations de l’Etat aux collectivités locales. Il en résulte une contraction des dépenses d’investissement et un recours au levier fiscal sur les impôts locaux des ménages et des entreprises, faute de diminution suffisante des dépenses de fonctionnement.

 

« Sil y a, au sommet de l’Etat l’expression d’une volonté d’allègement de la pression fiscale des ménages comme des entreprises, les deux dernières lois de finances ont produit une centaine de mesures fiscales, dont une vingtaine en matière d’impôts locaux, telles que la taxe annuelle sur les stationnements, les majorations de la taxe foncière sur les terrains à bâtir, de la taxe sur les surfaces commerciales, du taux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ou encore le renforcement de la taxe sur les friches commerciales instaurée à Paris à compter de 2015… On assiste ainsi à une forme de paradoxe entre une volonté affichée de l’Etat d’éviter toute nouvelle hausse des prélèvements et une réalité locale, contrainte à augmenter  les impôts, » commente Pascal Martinet.

 

Enfin, n’oublions pas que si la mise en œuvre de la révision des locaux d’habitation n’est pas encore pour demain, celle des locaux professionnels – bien que reportée après les élections présidentielles de 2017 -  se poursuit, en parallèle de la mise en place des nouvelles obligations déclaratives sur les loyers imposées aux entreprises locataires.

 

« Les simulations initialement prévues à l’automne 2015 devront être analysées de près, avant de savoir si le choix de valeurs administrées s’avère finalement préférable à celui de valeurs vénales, plus aléatoires, mais plus transparentes » ajoute Pascal Martinet.

 

Les palmarès locaux du baromètre 2015

Un quart des grandes villes a augmenté son taux d’impôts locaux en 2015, soit trois fois plus qu’en 2014.

S’agissant de la taxe foncière sur les propriétés bâties, principale taxe touchant l’immobilier, les grandes villes ayant le plus augmenté leur taux d’imposition (ville + groupement + département) sont : Lille (+9,47 %), Strasbourg (+7,49 %), Toulouse (+5,68 %), Lyon (+4,58%) Toulon (+4,38%). Pourtant, si Lille, Strasbourg et Lyon voient effectivement leur coût foncier réel  augmenter (+2 à 3 €/m2), tel n’est pas vraiment le cas pour Toulon ou Toulouse (+0 à 1€/m2).

Ces taux s’échelonnent dans les grandes villes entre 20,09 % à Boulogne-Billancourt et 68,34 % au Havre, en incluant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom).

Les trois grandes villes dont le coût foncier (TF+Teom) a le plus augmenté entre 2014 et 2015 sont : Bordeaux, Dijon et Créteil (+ 3€/m2), Créteil occupant la dernière place du classement des grandes villes avec un coût foncier (TF+Teom) de 48 €/m2 et un coût fiscal (TF+Teom+CFE+TB) de 101 €/m2 !

Parmi les coûts fiscaux qui évoluent le plus fortement, citons en région : Lyon (+5€ à 56 €/m2) et Bordeaux (+ 3€ à 43 €/m2) ; en Ile-de-France : Colombes (+12€ à 74 €/m2), Clichy (+11€ à 111 €/m2) et Neuilly/Levallois (+7€ à 96 €/m2) ; à  Paris : le 9e arrondissement (+6€ à 136 €/m2) et les Champs-Elysées (+6€ à 150 €/m2).

Aux extrémités des coûts fiscaux immobiliers les plus faibles et les plus forts, figurent : Metz (20 €/m2) et Nîmes (58 €/m2) ; pour l’Ile-de-France : Ermont dans le 95 (23 €/m2) et Clichy dans le 92 (111 €/m2)Le Val d’Oise et les Yvelines restent les départements les moins chers, face à la Seine-Saint-Denis et aux Hauts-de-Seine qui connaissent les coûts les plus élevés – pour Paris intra muros, les deux extrêmes sont le 4e arrondissement (54 € / m2) et les Champs-Elysées (150 €/m2).

 

Enfin, concernant les charges locatives, l’analyse sur les immeubles de bureaux en Ile de France publiée par la société Lowendalmasaï annonce également une nouvelle hausse pour 2016.

 

Méthodologie du Baromètre du coût fiscal de l’immobilier de bureaux

Le Baromètre évalue le coût fiscal de l’immobilier de bureaux à partir des coûts annuels de la fiscalité locale (TF + Teom + TB + CFE) et de leur poids relatif comparé aux loyers moyens pratiqués dans les différentes agglomérations françaises.

 

 A propos d’Alma Consulting Group.

Groupe de conseil leader européen en business performance, nous proposons un accompagnement sur mesure pour répondre aux enjeux stratégiques dans les domaines des Ressources Humaines, de la gestion des coûts fiscaux, du financement de l’innovation et de la R&D, des opérations,  des achats et de la supply chain.

Leader sur l’accompagnement des entreprises dans l’obtention de financements de l'innovation et de la recherche, Alma Consulting Group est aux côtés des entreprises, en France comme à l’international :

 

En 2015, Lowendalmasaï et Alma Consulting Group se sont rapprochés pour former un nouveau groupe international de conseil.

Le Groupe (CA 200 M€ et 1 500 collaborateurs) est présent en Belgique, au Canada, en Espagne, en France, en Hongrie,  en Pologne, au Portugal, en République Tchèque, au Royaume-Uni, en Italie et en Allemagne.

Le groupe est qualifié par l’Office Professionnel pour la Qualification des Conseils en Management, Membre du Syncost et du Syntec Conseil en Management, certifié ISO 9001 par AFNOR Certifications, membre de l’Association des Conseils en innovation (ACI), de la Commission de normalisation de l’AFNOR sur le Management de l’Innovation, de l’Association Technique Energie et Environnement (ATEE) et du Groupement des Professionnels des CEE (GPC2E).



[1]  TFPB : taxe foncière sur les propriétés bâties, CFE : cotisation foncière des entreprises

[2] Cf étude Lowendalmasaï de novembre 2015

[3] Buzzy ratios 2015, Arseg.

[4] Observatoire français des conjonctures économiques (Baisse de la fiscalité sur les entreprises mais hausse de celle sur les ménages)

[5] C3S : contribution sociale de solidarité à la charge des sociétés, IS : impôt sur les sociétés, CICE : crédit d’impôt compétitivité-emploi

[6] La fiscalité locale des entreprises en France, édition 2015

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