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Jeudi 21 novembre 2013 tagBaromètre, tagFiscalité locale

Immobilier de bureaux : Des coûts fiscaux pour l’entreprise qui varient de 300% selon les villes d'après le baromètre d'Alma Consulting Group

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2013 marque une accalmie dans le tourbillon haussier de la pression fiscale locale, qui devrait connaître de nouvelles envolées à partir de 2015. En revanche, on constate toujours des écarts de 1 à 3 pour les coûts fiscaux locaux des entreprises en fonction de leur localisation géographique d’après le baromètre annuel du coût fiscal d’Alma Consulting Group.
«  Les coûts fiscaux et les loyers restent élevés et dépendent fortement de la localisation de l’entreprise. Le coût fiscal local représente en général 10 à 30 % du coût des loyers « prime » et 20 à 40 % des loyers «seconde main ». Les directions immobilières doivent donc rester vigilantes sur l’ensemble des coûts - renégociation du bail, optimisation des charges locatives et diminution du coût fiscal – pour pouvoir anticiper les hausses à partir de 2015 », explique Pascal Martinet, directeur des audits fiscaux d’Alma Consulting Group.


 

Créteil, Saint-Denis, Montreuil, et Nîmes : les grandes villes où les taxes foncières sont les plus chères

 

Au palmarès des villes les plus chères en taxe foncière au m2 de bureaux : Créteil (45 euros/m2) qui rejoint
Saint-Denis (45 euros/m2), Montreuil (41 euros/m2) et Nîmes (33 euros/m2), un classement qui se maintient depuis 2010. Concernant les villes les moins chères, il faut saluer Metz (11 euros/m2), Brest (12 euros/m2), Tourcoing (11 euros/m2) bien que cette dernière possède un taux de taxe foncière de 66,3%, parmi les plus élevés.

6 des 45 plus grandes villes de France connaissent des augmentations de leurs coûts fiscaux locaux de 8 à 10%, tant en taxe foncière (Lyon, Metz, Rouen, Dijon et Angers), qu’en cotisation foncière des entreprises (Grenoble, Le Mans, Toulon et Caen) – avec une hausse de 17% sur Caen.
Ces villes restent l’exception dans un contexte national où les impôts locaux en 2013 pour les entreprises sont restés stables du fait des prochaines élections municipales avec une augmentation moyenne de 2% par rapport à 2012.
 « Les impôts locaux augmenteront à nouveau après les municipales de 2014, d’autant plus que le projet de budget de 2014 prévoit une réduction des dotations aux collectivités locales de 1,5 Md€. La révision des valeurs locatives des locaux professionnels, qui s’appliquera à compter de 2015, est susceptible de générer également des augmentations d’imposition – notamment à l’égard des bureaux anciens – et de faire apparaître des transferts importants de charges d’imposition en défaveur de certaines catégories de locaux spécifiques », indique Pascal Martinet.

 

 * Le Baromètre évalue le coût réel fiscal de l’immobilier de bureaux en déterminant les coûts annuels de la fiscalité locale : taxe foncière + taxe d’enlèvement des ordures ménagères + cotisation foncière des entreprises + taxe sur les bureaux en Ile de France ; puis en les comparant aux loyers moyens pour Paris et les 45 premières villes en France.

Son objectif : déterminer le classement des villes en fonction du coût réel fiscal au m2 des bureaux.

Parmi les communes qui illustrent l’intérêt de la comparaison entre taux d’imposition et coût d’imposition, on peut citer Boulogne Billancourt, Saint Denis ou Créteil qui affichent des taux faibles, mais des coûts réels élevés, alors que d’autres comme Tourcoing, Roubaix ou Poitiers ont à l’inverse des taux élevés, mais des coûts réels faibles.

 

Parmi les communes qui illustrent l’intérêt de la comparaison entre taux d’imposition et coût d’imposition, on peut citer Boulogne Billancourt, Saint Denis ou Créteil qui affichent des taux faibles, mais des coûts réels élevés, alors que d’autres comme Tourcoing, Roubaix ou Poitiers ont à l’inverse des taux élevés, mais des coûts réels faibles.

Les coûts fiscaux des entreprises varient de 1 à 3 en fonction de leur localisation

 

Avec la suppression de la taxe professionnelle et la baisse de leur dotation, les collectivités locales ont subi une mutation profonde de leur structure budgétaire. Cela se traduit par une amplitude croissante de leurs coûts fonciers (de 11 à 45 €/m2), et plus généralement de leurs coûts fiscaux totaux en régions qui varient de 20 à 57 €/m2, en Ile-de-France de 49 à 89 €/m2 et à Paris de 56 à 143 €/m2.
Cette augmentation va crescendo au fur et à mesure du rapprochement vers la capitale, en raison de valeurs locatives plus fortes et de tarifs de taxe sur les bureaux plus élevés. Toutefois, le baromètre montre que les arrondissements du nord-est parisien connaissent un coût très inférieur aux agglomérations de la 1ère couronne. Par exemple, le coût total au m2   dans les 10ième et 11ième  arrondissements (56€/m), est inférieur à des villes comme Courbevoie, Boulogne, Bagnolet,
Montreuil ou Saint-Ouen.

Les loyers des bureaux neufs restent chers malgré la crise

L’activité locative 2013 connaît un fléchissement sur le marché des bureaux, avec des durées de transaction et des taux de vacance en hausse : on constate un repli significatif de près de 30 % des transactions 2013 en Ile-de-France, principalement sur le segment des surfaces de plus de 5 000 m2.

Néanmoins, les valeurs locatives « prime » (immeubles neufs ou restructurés), se maintiennent à des niveaux élevés. Une tendance à la baisse se confirme cependant pour les immeubles de seconde main, malgré des loyers faciaux stables.  Selon la dernière étude BNP Paribas Real Estate d’octobre 2013, la dégradation du marché locatif ne semble pas impacter les volumes investis en immobilier d’entreprise qui devraient atteindre 18 Mds€ sur l’année 2013 (comme en 2012) et ce, à raison de 64 % sur les actifs de bureaux (localisés à 77% en région parisienne) puisque le dynamisme des investissements est essentiellement dû aux commerces et aux services (hôtels).

 

Méthodologie du Baromètre du coût fiscal de l’immobilier de bureaux
Le Baromètre évalue le coût fiscal de l’immobilier de bureaux, par la détermination des coûts annuels de la fiscalité locale (TF + Teom + TB + CFE) et de la comparaison de leur poids au regard des loyers moyens par agglomération en France pour apporter aux entreprises un benchmark et une évaluation de leurs coûts fiscaux.

Parmi les communes qui illustrent parfaitement l’intérêt de la comparaison entre taux d’imposition et coût d’imposition, sont particulièrement emblématiques les communes affichant des taux faibles, mais des coûts réels élevés, telles : Boulogne Billancourt, Saint Denis ou Créteil, ainsi que celles affichant à l’inverse des taux élevés, au regard de coûts réels faibles, telles : Tourcoing, Roubaix ou Poitiers, et ce, en raison d’une configuration opposée entre tarifs de locaux de comparaison et taux d’imposition sur les taxes foncières.

Le coût au m2 délivre une estimation du « coût fiscal » obtenue à partir de l’expertise d’Alma Consulting Group en matière de fiscalité locale et du référencement de multiples locaux-types sur tout le pays.

 

Alma Consulting Group (CA 208 M€ et 1 300 collaborateurs) accompagne les entreprises à optimiser l'ensemble de leurs charges fiscales, sociales et financières.  Implanté dans 8 pays en Europe (France, Espagne, Portugal, Royaume Uni, Hongrie, République Tchèque, Belgique) et au Canada, Alma CG est agréé par l’OPQCM (Office Professionnel pour la Qualification des Conseils en Management), certifié ISO 9001 nouvelle norme pour l’ensemble de ses activités depuis décembre 2003 et membre du Syncost et du Syntec Conseil en Management. Pour toutes informations : almacg.fr

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Pascal Martinet
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