Mercredi 5 décembre 2012 tagFiscalité locale

Le coût fiscal immobilier des entreprises jusqu'à 60% du montant des loyers

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La fiscalité immobilière locale est un coût généralement peu appréhendé par les entreprises. En effet, pour mesurer le coût fiscal immobilier réellement acquitté annuellement, il faut prendre en compte la taxe foncière (TF), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom), la cotisation foncière des entreprises (CFE) ainsi que la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, de stockage (TB) ainsi que sur les surfaces de stationnement.
Dans certaines villes de la première couronne parisienne et du sud de la France, le coût fiscal immobilier atteint jusqu’à 60% du montant des loyers : c’est ce que révèle le Baromètre Almacg du coût fiscal immobilier 2012. En augmentation continue, le poids de la fiscalité immobilière local par rapport aux loyers reste sous-évalué par les entreprises.
« A l’heure où la fiscalité immobilière est évoquée comme une piste susceptible de compenser pour partie une diminution des charges sociales des entreprises, rappelons que la fiscalité immobilière pèse déjà lourdement et de plus en plus sur le budget des entreprises », indique Vincent Taupin, Président d’ AlmaCG.

Des taux et des coûts d'imposition locale en augmentation continue 

Le poids global de la Taxe Foncière sur les propriétés bâties est de 26 Md€, auxquels s’ajoutent 6Md€ au titre de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, 8 Md€ pour la Cotisation Foncière des Entreprises et 0,5 Md€, au titre de la Taxe sur les Bureaux en Ile de France. L’ensemble constitue le coût fiscal local pour les entreprises en France.
    
Les coûts fonciers augmentent de 2 % entre 2011 et 2012 pour s’établir respectivement à 21€/m2 en régions, 24 €/m2 en Ile de France et 26€/m2 sur Paris. Le taux d’imposition médian des plus grandes villes de France s’élève à 53% en 2012. La TF et la Teom ont doublé en dix ans. La TB a augmenté de 187 M€ en 2011, pour le financement du Grand Paris, du fait d’une modification de zonage et de l’augmentation de 40 % de ses tarifs. 

Les coûts fiscaux s’alourdissent à mesure que l’on s’approche de Paris…
Les valeurs médianes du coût fiscal – incluant la CFE et la TB –s’établissent à 34 €/m2 en région, 56 €/m2 en Ile de France incluant la 2ème couronne (contre 72€/m2 sur la seule première couronne) et 71 €/m2 sur Paris, soit un écart par rapport au coût foncier de respectivement 13, 32 et 45 euros. Cet écart s’amplifie mécaniquement en se rapprochant de Paris, en raison de l’augmentation des valeurs locatives et donc des coûts de CFE, ainsi que des coûts de TB (seulement en Ile de France), avec des tarifs maximaux (16 €/m2) sur les Hauts-de-Seine et Paris.
Si l’on observe plus en détails, on constate une amplitude des coûts de 1 à 3 en région ainsi qu’à Paris, mais une amplitude 2 fois plus large en Ile-de-France. Les Yvelines restent le département le moins cher de la région tandis que les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis détiennent le record des coûts les plus élevés, avec un coût fiscal médian équivalent voire supérieur à celui de Paris.
 
…. Et atteignent des niveaux record dans certaines zones d’Ile-de-France
Ainsi, les premières couronnes Nord ou Est (des départements 93 et 94), tout comme le secteur autour de la Défense – et particulièrement les communes de Neuilly/Levallois – ont des niveaux de coût fiscal dépassant de 3 à 16 points le coût médian parisien. Au titre des records de coûts élevés, on peut citer Saint-Denis (95 €/m2), Ivry/Seine (101 €/m2) ou encore Clichy/Seine (119 €/m2), lesquelles sont quasiment au niveau de coût du quartier central des affaires parisien. Cela est dû à de forts tarifs d’évaluation des valeurs locatives, de la hausse des tarifs d’imposition et de la modification du zonage de la taxe sur les bureaux. Cependant les niveaux de loyers sont deux fois moins élevés, générant ainsi un coût immobilier (taxes + loyer) plus favorable (pratiquement du simple au double) en comparaison des quartiers d’affaires de la capitale, équivalent, cependant à celui des arrondissements du Centre / Nord-Est. 

Les coûts les plus élevés, tout comme les loyers, se concentrent toujours dans le quartier central des affaires et notamment sur les Champs-Elysées, ou autour de la Tour Montparnasse. Les arrondissements les moins chers sont les 4e et 10e arrondissements. Les 5e et 6e arrondissements ont quant à eux connu une forte réévaluation de leurs tarifs l’année dernière les faisant ainsi rentrer dans la moyenne du coût parisien à 71 €/m2.

Le coût fiscal moyen varie entre 10 et 30 % du montant des loyers pour atteindre jusqu'à 60% de ce montant

Le coût fiscal peut atteindre jusqu’à 60 % du montant des loyers d’immeubles de « seconde main » (en état d’usage), notamment dans certaines villes du sud de la France, comme Nîmes, ou dans certaines communes de la première couronne parisienne, comme Clichy/Seine.

En région, comme en Ile-de-France, le coût fiscal représente entre 20 et 30 % de la part des loyers, tandis qu’il se situe entre 10 et 20 % à Paris, compte tenu de niveaux de loyers beaucoup plus élevés. De même, ce coût fiscal varie entre 20 et 30 % du montant des loyers pour des immeubles de seconde main en état d’usage, quand il ne pèse que de 10 à 20 % des montants de loyers d’immeubles « prime » (neufs ou restructurés).

« Ces proportions sont très supérieures à ce qui est généralement présumé pour des charges de cette nature. Il convient donc de ne pas en négliger ou en sous-estimer l’impact lors des études d’implantation ou de transfert de sites. Il faut également veiller à assurer le suivi de ses différentes composantes fiscales et surtout d’en limiter le poids à leur juste imposition », indique Pascal Martinet, Directeur des audits fiscaux d’Alma CG.

Rappel

La réforme des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels, décidée par la loi de finances rectificative pour 2010 – dont le calendrier des obligations déclaratives incombant aux propriétaires reprendra en début d’année 2013 – générera de nouvelles bases d’imposition pour les taxes foncières (TF) 2015 et les cotisations foncières des entreprises (CFE) 2017 acquittées sur les établissements (non industriels) détenus et/ou exploités par les entreprises. A cet égard, le Rapport sur l’expérimentation menée en 2011 concluait que les 2/3 des locaux risquaient de voir leur valeur locative augmenter.

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