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Mercredi 12 décembre 2012 tagFiscalité locale

Les commerces sont plus taxés que les bureaux : le coût fiscal immobilier des commerces est supérieur de 15% à celui des bureaux

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Les commerces connaissent une taxation supérieure de 15% à celle des bureaux, avec des pointes atteignant les + 50% s’agissant du seul coût foncier, telles sont les premières conclusions du Baromètre du coût fiscal d’ALMA CG 2012 sur les commerces (En annexe).

Le coût annuel des taxes locales continue d’augmenter de 4 % par an. Les valeurs médianes du coût fiscal local annuel (TF + Teom + CFE + TB) pour les commerces sont de 40 €/m2 en région, 64 €/m2 en Ile de France et 83 €/m2 sur Paris.

En tête du classement du coût fiscal immobilier, Montreuil, Créteil et Saint-Denis forment le trio de tête en ile de France, ainsi que des villes du Sud comme Montpellier, Toulon, Toulouse, Perpignan ayant des coûts proches de ceux de la capitale (83 €/m2). «Si le loyer est bien plus faible à Créteil que sur la rue de Rennes ou le quartier de Saint Germain à Paris, les commerçants de Créteil ont des coûts fiscaux plus élevés que sur ces artères parisiennes prestigieuses », explique Pascal Martinet, Directeur des audits fiscaux d’Alma CG.

Les parkings des centres commerciaux sont depuis l’année dernière soumis à la taxe d’aménagement entraînant pour les commerces concernés, un coût fiscal supplémentaire. En effet, sont aujourd’hui comptabilisés pour les centres commerciaux, les surfaces situées à l'intérieur d'un bâtiment destinées au stationnement de véhicules, ainsi que les stationnements extérieurs. « Chaque place de parking extérieur coûtera fiscalement de l’ordre de 120 € en ile de France (que ce soit pour étendre les parkings existants ou pour en créer de nouveaux). Ce coût peut atteindre les 250 euros (par an et par place) pour les parkings couverts des commerces parisiens », explique Pascal Martinet.

Enfin, selon le rapport émis suite à l’expérimentation sur la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, qui devrait normalement s’appliquer à compter de 2015, Les boutiques et magasins pourraient voir leurs cotisations de taxe foncière augmenter de 11 à 31 % dans tous les cas de figure !

Exemples :

  • Un magasin de 400 m2 de surface de vente générera un coût foncier (TF + Teom) annuel moyen de l’ordre de 10 K€ en région, 14K€ en IDF et 15K€ à Paris, et un coût fiscal immobilier (TF + Teom + CFE + TB) de 16K€ en région, 26K€ en IDF et 33K€ à Paris       
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  • Un coût fiscal annuel des commerces jusqu’à 20 % des loyers
    Compte tenu du niveau des loyers des commerces dans la capitale, notamment dans les artères «High street », le coût fiscal ne représente que 2 à 11 % de la valeur du loyer. En revanche, si les valeurs locatives parisiennes sont les plus élevées de France, en région ces valeurs fluctuent énormément en fonction du potentiel commercial de l’emplacement. Ainsi, les valeurs locatives commerciales oscillent en moyenne entre 300 et 2 000 €/m2/an au cœur des grandes métropoles Et entre 200 et 400 €/m2/an à leur périphérie. Dans ces cas defigure, le coût fiscal pourra atteindre jusqu’à 20 %du montant du loyer.

 

ANNEXE

LE BAROMETRE DU COUT FISCAL POUR LES COMMERCES

Le Baromètre du coût fiscal d’ALMA CG des commerces évalue le coût fiscal de l’immobilier des commerces , par la détermination des coûts annuels de la fiscalité locale (TF + Teom + TB + CFE) par m2 de surface de vente et de la comparaison de leur poids au regard des loyers moyens par agglomération en France. Son objectif : donner aux commerces un benchmark complet et une évaluation des coûts fiscaux au plus près de ce qu’ils auront à payer.

Une commune ayant un taux d’imposition bas ne signifie pas pour autant que sa taxe foncière est peu élevée : la différence entre communes se fait également par le tarif de référence.

Prenons l’exemple de la ville de Boulogne Billancourt, dont les taux sont parmi les plus bas de France (19,34 %). Dès lors que l’on considère le coût réel de taxe foncière, celui-ci grimpe à la 15e place, pour atteindre la 34e place du classement lorsque l’on raisonne en coût fiscal total, qui, rappelons-le additionne le coût TF + TEOM + TB + CFE. Si les taux d’imposition TF et CFE sont faibles à Boulogne-Billancourt, les tarifs de référence sont élevés.

À l’opposé, la ville d’Amiens figure à la 41e position du classement par les taux, suite à une augmentation du taux d’imposition de 13 % entre 2011 et 2012, mais passe en 3e position avec le classement du coût réel au m² de taxe foncière et en 1re position du coût fiscal total, Amiens ayant des tarifs de référence plus bas que les autres communes (Metz, Dijon...).

Mercredi 12 décembre 2012 tagFiscalité locale
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