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Mercredi 11 décembre 2019 tagBaromètre, tagFiscalité locale

Baromètre Ayming du coût foncier de l’immobilier de bureaux 12e édition

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La taxe foncière en progression continue depuis 10 ans

Au regard d’une base de données sans équivalent en la matière, Ayming établit annuellement un Baromètre du coût foncier des immeubles de bureaux, par la détermination de coûts médians par m² et par agglomération sur les 50 villes françaises les plus peuplées.

Pour cette 12e édition, Ayming a effectué une comparaison sur les 10 dernières années qui a mis en lumière l’évolution significative des taux d’imposition et des coûts par m² dans les plus grandes villes de France.

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A RETENIR :

La taxe foncière ne cesse de progresser à un rythme soutenu depuis 10 ans.

Ainsi, en 2019, nous observons un coût foncier (1) médian (TF + TEOM) de :
31 €/m² à Paris (mais 68 €/m² sur les Champs Elysées),
• 31 €/m² en Île-de-France (mais 22 €/m² dans les Yvelines et 41 €/m² en Seine-Saint-Denis),
26 €/m² en région (mais 11 €/m² à Tourcoing et 36 €/m² à Nîmes).

En 2009, ces mêmes coûts étaient de :
• 23 €/m² à Paris,
• 16 €/m² en Île-de-France,
• 18 €/m² en région.


En 10 ans, le coût foncier a donc connu une évolution significative résultant à la fois d’un accroissement des taux d’imposition (13% en moyenne pour les 49 villes les plus peuplées) et d’une augmentation des bases d’imposition (ré-évaluation de 14%, hors révision des valeurs locatives).

Un classement contraire aux idées reçues

Parmi les métropoles de province, Metz ou Aix en Provence demeurent les mieux classées selon les deux critères de taux d’imposition et de coût au m2, mais d’autres villes voient leur ordre de classement modifié, parfois très fortement. Ainsi, Tourcoing, aux taux d’imposition très élevés, mais relativement stables, reste l’une des villes les moins chères de France.

A Paris et dans les grandes villes d’Île-de-France, compte tenu de la forte concentration de bases imposables, les taux d’imposition sont plutôt faibles même s’ils sont en augmentation constante depuis 10 ans. En revanche, la plupart des communes franciliennes a les coûts fonciers les plus élevés en raison des forts tarifs d’évaluation.

Par exemple la commune de Créteil a un taux d’imposition dans la moyenne nationale, mais le coût foncier le plus élevé en 2019 (57 €/m²) et qui a le plus fortement augmenté en 10 ans (128% de hausse).

A Paris, les taux d’imposition sont relativement stables et faibles (20% en 2019) mais le coût foncier est plus élevé que la moyenne nationale et a pratiquement doublé en 10 ans.

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EN REGIONS

Le coût foncier médian en région est de 26 €/m².

% d’augmentation entre 2009 et 2019





Coût foncier médian 2019 TF+ TEOM(1) :
11 à 24 €/m2 25 à 27 €/m2 29 à 36 €/m2

Les coûts fonciers des bureaux s’établissent en région de 11 à 36 €/m².

De Tourcoing à Nîmes, nous constatons une amplitude de 1 à 3 du coût foncier.

Variation coût foncier 2009 / 2019 :
Petit cercle : 10% à 39% Cercle moyen : 40% à 59% Grand cercle : 60% et plus


En 10 ans, la majorité des plus grandes villes de France ont augmenté son coût foncier d’au moins 50%.

Les communes ayant des taux d’imposition élevés en 2009 n’ont pas pu user de ce levier, ainsi la variation à la hausse du coût foncier résulte uniquement de l’augmentation légale de la base d’imposition. Au contraire, les communes qui avaient des taux d’imposition dans la moyenne ont continué de les augmenter.


EN ILE DE FRANCE

Pour l’Île-de-France et Paris, se rajoutent :
- la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les stationnements (TSBCS)
- la Taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TASS).

Le coût foncier médian TF+TEOM+TB (1) en Île-de-France est de 42 €/m².






Coût foncier médian 2019 TF + TEOM + TB :
32 à 36 €/m2 39 à 46 €/m2 51 à 60 €/m2

Les coûts des bureaux en Île-de-France s’échelonnent de 32 à 60€/m².
Grâce à des taux d’imposition et/ou des tarifs d’évaluation raisonnables, les Yvelines et le Val d’Oise sont les départements les moins chers avec un coût foncier médian respectivement de 32 €/m² et 33 €/m².
Les Hauts-de-Seine détiennent, quant à eux, le record des coûts fonciers les plus élevés, avec un coût médian de 54 €/m², supérieur à celui de la capitale.

Variation coût foncier 2009 / 2019 :
Petit cercle : 50% à 69% Cercle moyen : 70% à 89% Grand cercle : 90% et plus


Les fortes augmentations constatées en Île-de-France s’expliquent par la hausse des taux d’imposition TF + TEOM ainsi que par l’augmentation des tarifs applicables à la TB.

Ainsi, en 10 ans, les tarifs des bureaux ont été multipliés par plus de 1,5. Et pour les stationnements, intégrés depuis 2011 à la taxe, leurs tarifs ont augmenté en moyenne de 19%.

En fonction de la circonscription dans laquelle la commune est classée, il faut ajouter au coût déjà élevé de la taxe foncière entre 6 et 20 €/m².



A PARIS

Pour Paris et l’Île-de-France, se rajoutent :

- la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les stationnements (TSBCS)
- la Taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TASS).

Le coût foncier médian TF+TEOM+TB (1) à Paris est de 51 €/m².





Coût foncier médian 2019 TF + TEOM + TB :
41 à 46 €/m2 49 à 64 €/m2 83 à 88 €/m2

Les coûts des bureaux parisiens s’échelonnent de 41 à 88 €/m².

Les arrondissements les moins chers sont les 4ème et 10ème (41 et 42 €/m2).

Les coûts les plus élevés sont ceux du Quartier central des affaires (incluant les Champs-Elysées) ainsi que le quartier de la Tour Montparnasse.

Variation coût foncier 2009 / 2019 :
Petit cercle : 40% à 69% Cercle moyen : 70% à 99% Grand cercle : 100% et plus


En 2011, tous les arrondissements de Paris ont été intégrés dans la 1ère circonscription de la TB entraînant l’application d’un tarif unique.
Ceci explique principalement la forte augmentation à la hausse du coût foncier constatée sur les secteurs Paris Nord Est et Paris Sud.

A Paris, cette sur-taxation régionale (TB), représente en moyenne 39 % du coût global de la taxe foncière.


La taxe foncière : un impôt local à identifier et à comparer non en termes de taux d’imposition, mais de coût par m².

Selon Albertino Dos Santos, Directeur du Département Consulting Fiscal et Finance chez Ayming : « Au regard de ces valeurs qui ont un caractère indicatif, nous incitons chaque entreprise à s’interroger sur sa propre imposition. Afin d’optimiser le coût du poste immobilier, il est nécessaire de déterminer sa composition et d’analyser son évolution grâce à des indicateurs de référence. »

Les seules données comparatives disponibles sont le taux local d’imposition ou le taux moyen national.
Très disparates selon la localisation géographique, ces taux d’imposition ne donnent qu’une indication très relative du coût foncier. Ce coût, souvent mal connu et ainsi mal maîtrisé, doit donc être appréhendé globalement en tenant compte des taux d’imposition mais également de la valeur locative cadastrale.

La mise en place de la révision des locaux professionnels en 2017 et la référence à des loyers proches du marché doivent normalement permettre d’estimer rapidement cette valeur locative. Néanmoins, les mécanismes d’atténuation (planchonnement de la valeur locative, coefficient de neutralisation et lissage sur 10 ans des impositions) complexifient de nouveau cette approche par coût.

 

 

Ayming est présent sur le SIMI

les 11, 12, 13 décembre

au Palais des Congrès – Porte Maillot à Paris

Stand C12 niveau 1

 



Méthodologie :
Le Baromètre Ayming du coût foncier de l’immobilier de bureau étudie chaque année les taux d’imposition et coûts au m2 dans les 50 villes françaises les plus peuplées (coûts exprimés en € par m² de surface réelle hors parking).

Coût foncier : taux d’imposition x valeur locative cadastrale
TSBCS : Taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et les surfaces de stationnement
TASS : Taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement
TF : Taxe foncière
TEOM : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères



Contact presse :

Laurence Margoline – Ayming
01 41 49 11 17 – lmargoline@ayming.com


A propos d’Ayming
Ayming est un groupe international de conseil en performance des entreprises, leader sur ses marchés. Nous réunissons les personnes, la connaissance et l'innovation pour créer durablement de la valeur.
Nous conseillons les directions des entreprises dans tous les secteurs et toutes les zones géographiques sur leurs enjeux et opportunités autour de trois grandes expertises complémentaires : l'excellence opérationnelle, l'engagement des collaborateurs et le management de l'innovation.
Nous aidons nos clients à prendre les meilleures décisions en matière de performance d'entreprise avec une approche multispécialiste.
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Le Groupe bénéficie d’une influence globale avec une présence dans 15 pays: Belgique, Canada, Etats Unis, République Tchèque, France, Allemagne, Grande Bretagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal, Espagne, Slovaquie avec un effectif d'environ 1300 personnes. En 2018, il a réalisé un chiffre d'affaires de 157 M€.
Depuis 2016, Ayming réunit tous les ans 1000 dirigeants à Paris, pour les Business Performance Awards. Cet événement unique est l’occasion de découvrir des idées inspirantes et la vision de personnalités parmi les plus renommées. Les Business Performance Awards ne récompensent pas seulement des idées, ils mettent surtout l'accent sur les opportunités de demain, stimulant de nouvelles façons de penser et d'inspirer l'action.

Pour en savoir plus : ayming.fr

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