Jeudi 17 novembre 2016 tagFinance & Innovation performance, tagBaromètre, tagFiscalité locale

Baromètre 2016 du coût fiscal immobilier des entreprises : Grande disparité entre les villes

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Lille de 56€ par m²

Metz 20€ par m²

Aix en Provence 24€ par m²

Saint-Denis 102€ par m²

 

Inquiétude des entreprises
sur l’impact de la révision des valeurs locatives pour 2017

Selon le Baromètre Ayming (ex-Alma Consulting Group) du coût fiscal immobilier 2016, le coût fiscal médian d’un immeuble de bureaux est resté majoritairement stable par rapport à l’année 2015, avec de grandes disparités qui persistent entre les grandes villes. Cependant aujourd’hui la véritable inquiétude des entreprises concerne la future Révision des Valeurs Locatives.

 

Le coût fiscal immobilier : toujours une grande complexité d’évaluation

Si le loyer, qui constitue près de la moitié du coût total d’exploitation d’un immeuble, est l’indicateur immobilier le plus visible et le plus connu, le coût fiscal immobilier est beaucoup moins bien identifié par les entreprises et varie fortement selon la localisation.

En plus de la cotisation foncière des entreprises (CFE), l’occupant ou l’exploitant se voient généralement refacturer des taxes acquittées par le propriétaire : la taxe foncière (TF) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) mais également, pour l’Ile-de-France, la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et de stationnement (TSBCS) et la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TASS) créée en 2015 pour financer, en partie, le Grand Paris.

La TSBCS et la TASS sont relativement faciles à évaluer car calculées sur la base de surfaces et de tarifs au m² actualisés chaque année et bien localisés. Mais la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises, elles, ne peuvent être appréhendées par la seule étude des taux d’imposition car leur montant dépend également de la valeur locative du bâtiment (c’est-à-dire de la base d’imposition), d’où l’intérêt de ce Baromètre qui présente les différents coûts fiscaux.

 

Coût fiscal annuel : un écart de 1 à 3 entre grandes villes

Chaque année, les différentes collectivités locales qui perçoivent la TF et la CFE votent les taux d’imposition (principalement le taux communal, le taux intercommunal, le taux départemental, le taux des Taxes Spéciales d’Equipement et le taux de la TEOM). Alors que les grandes villes et leur groupement se sont montrés raisonnables, les conseils départementaux ont actionné le levier fiscal cette année avec une augmentation moyenne des taux d’imposition de 5,2%, hausse compensant les baisses catastrophiques des dotations de l’Etat et l’augmentation importante des dépenses de RSA.

 

France (hors Ile de France)

C’est le département du Nord qui a voté l’augmentation la plus importante : + 25,7% d’augmentation du taux d’imposition des taxes foncières.

Cette hausse se traduit par un coût fiscal pour Lille de 56€ par m² (+ 4€ par m²) ; coût proche du maximum des communes de Lyon et de Nîmes. En 2016, le coût fiscal annuel au m² (TF+TEOM+CFE) s’établit à 39€ par m² en région. Néanmoins il s’agit d’un coût médian et doit donc être relativisé car l’écart entre grandes villes varie de 1 à 3 : de 20€ par m² à Metz à 57€ par m² à Lyon et Nîmes.

En Ile-de-France

Les Yvelines et le Val d’Oise, après des années de gel, ont augmenté brutalement leur taux d’imposition (respectivement + 66% et + 29,7%). Mais ces deux départements restent encore les moins chers de l’Ile de France, avec un coût fiscal médian de 43€ par m².

L’Ile de France a cependant une spécificité : à la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises, s’ajoutent la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et de stationnement (TSBCS) et la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TASS). Même si ces deux dernières taxes ont légèrement baissé en 2016, en raison de l’indexation des tarifs sur l’indice du coût de la construction, leur impact dans le coût fiscal n’est pas négligeable et représente un surcoût variant entre 5 et 17€ du m² selon la circonscription.

Pour Paris, la stabilité des taux d’imposition depuis 7 ans ne doit pas faire oublier les écarts qui existent entre les différents arrondissements (cf encadré).

 

« Contrairement à l’année 2015, qui avait vu une augmentation globale des taux d’imposition et la création de nouvelles taxes, comme la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement en région Ile-de-France, l’année 2016 semble être une année d’accalmie, malgré quelques augmentations localisées » commente François Mary, Directeur des Opérations Fiscales chez Ayming.

 

Taxes locales : Doit-on craindre l’inventivité française ?

Il faut se souvenir qu’en 2015, une part additionnelle à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises a été instaurée sur les contribuables franciliens pour financer le « Grand Paris ». Cette taxe, dont le taux est certes bas (0,225% en 2016) rapporte 80 millions d’euros par an. Elle est apparue très discrètement sur les avis d’imposition et se recoupe avec les 2 autres Taxes Spéciales d’Equipement déjà existantes : la TSE Classique qui finance les établissements publics fonciers et la TSE Grand Paris (qui finance également le Grand Paris).

Si la création d’une taxe spéciale d’équipement régionale (TSER) évoquée un temps cet été a été définitivement abandonnée à la rentrée, il reste toujours 600 millions d’€ de ressources supplémentaires indispensables aux régions à trouver, à priori via un transfert de TVA. Mais à ce stade de la rédaction du projet de loi de finances, aucune nouvelle taxe n’a été annoncée.

 

 

Des entreprises inquiètes des effets de la révision des valeurs locatives professionnelles

Prévue dans la loi de finances rectificatives de 2010 pour une application en 2014, la révision générale de la valeur locative des locaux professionnels devrait finalement s’appliquer sur les impositions de l’année 2017. Les entreprises seront doublement impactées : sur la taxe foncière et sur la cotisation foncière des entreprises.

 

Mais les impacts de cette révision restent difficiles à appréhender, malgré la publication récente des nouveaux critères d’imposition : grilles tarifaires, secteurs d’évaluation et coefficients de localisation, ainsi que des efforts de communication de l’Administration auprès des grands propriétaires.

En effet, les données nécessaires pour pouvoir estimer précisément les futures taxes sont trop partielles. L’Administration fiscale devra les compléter par la publication des coefficients de neutralisation qui permettront de faire cohabiter, dans les bases d’imposition, l’existence de valeurs locatives révisées avec des loyers de 2013 et des valeurs locatives non révisées en référence à des loyers de 1970.

Il existe deux principaux mécanismes correctifs : le « planchonnement »* de la valeur locative et le lissage sur 10 ans des impositions de taxes foncières. Ils devraient certes limiter l’impact de cette « nouvelle » imposition, mais tous les propriétaires ne vont pas la subir de la même façon. Ainsi, seuls les bâtiments neufs seront imposés à leur juste valeur. Des inégalités d’imposition, qui existaient déjà entre communes, vont donc également apparaître à l’intérieur d’une même commune.

 

« Les nouveaux critères de calcul des valeurs locatives se révèlent plus proches de la réalité du marché locatif. Mais en apparence seulement, car le mécanisme du « planchonnement » annihile l’intérêt de la révision. Les modalités d’application du nouveau système sont encore opaques pour ls entreprises, nous leur conseillons de réaliser un audit de l’imposition 2016 car celle-ci va servir de référence aux 10 prochaines années.» commente François Mary.

*Planchonnement : Minoration ou majoration d’un montant égal à la moitié de la différente entre les valeurs locatives de l’ancien système et les valeurs locatives révisées.

 

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LE PALMARES DES VILLES DU BAROMETRE 2016

 

Les taux d’imposition

En 2016, seul un tiers des 45 plus grandes villes ont augmenté leur taux d’impôts locaux.

S’agissant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TF), principale taxe frappant l’immobilier, les grandes villes ont majoritairement peu augmenté leurs taux d’imposition (commune + intercommunalité + département + TSE + taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Ils s’échelonnent de 20,21% à Boulogne- Billancourt à 70,64% à Tourcoing (contre 20,09% à 68,34% en 2015) ; le taux médian restant relativement élevé (55,36%).

Mais, parmi les quelques villes qui ont augmenté leur taux d’imposition, 6 ont été particulièrement sévères : Versailles (+17,50%), Argenteuil (+9,01%), Saint Denis (+7,56%), Lille (+6,75%), Roubaix (+6,72%) et Tourcoing (+6,63%), se traduisant par des coûts réels en augmentation de 3€ à 4€ par m². C’est particulièrement dû aux augmentations record des taux de leurs départements.

 

Le coût foncier : Créteil ville la plus chère

En terme de coût foncier (TF + TEOM), Créteil occupe encore cette année la dernière place du classement des grandes villes avec 49€ par m². Mais elle est rattrapée par Saint-Denis.

 

L’impact sur le coût fiscal : ce qu’il faut retenir

Aux extrémités des plus faibles et plus forts coût fiscaux immobiliers, figurent toujours parmi les grandes villes de France : Metz (20€ par m²) et Nîmes (57€ par m²). Le coût fiscal qui évolue le plus fortement, en Région, est logiquement celui de la commune de Lille (+4€ à 56€ par m²) qui atteint pratiquement le coût maximum du baromètre. Deux communes voient même leur coût baisser : Aix-en-Provence (-2€ à 24€ par m²) et Le Havre (-2€ à 31€ par m²) alors même que ces communes sont déjà parmi les moins chères.

 

En Ile-de-France, le coût fiscal s’établit à 63€ par m² en moyenne, mais à 83€ par m² en 1ère couronne parisienne, chiffres quasi identiques à ceux de l’année dernière. C’est la 2ème couronne qui subit l’augmentation la plus forte de +5€ soit un coût médian de 64€ par m², dépassant pour la première fois le Nord Est de Paris. Créteil est dépassée par Saint-Denis avec 101€ par m² pour Créteil et 102€ par m² pour Saint-Denis.

 

Paris continue à cultiver le paradoxe de taux d’imposition faibles mais d’un coût fiscal élevé (de 62€ par m² dans le secteur Nord Est, 77€ par m² dans le secteur Sud, 81 € par m² dans le Centre Ouest, à 136€ par m² dans le QCA et 150€ par m² sur les Champs Elysées); la médiane s’établit à 77€ par m².

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Méthodologie du Baromètre du coût fiscal de l’immobilier de bureaux

Le Baromètre évalue le coût fiscal de l’immobilier de bureaux à partir des coûts annuels de la fiscalité locale (TF + TEOM + TB + CFE) et de leur poids relatif comparé aux loyers moyens pratiqués dans les différentes agglomérations françaises.

Coût foncier = taxe foncière (TF) + taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Coût fiscal immobilier = taxe foncière (TF) + taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) + cotisation foncière des entreprises (CFE) + taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France (TSBCS) + taxe annuelle sur les surfaces de stationnement en Ile-de-France (TASS)

 

  

A propos d’Ayming

Ayming est un groupe international leader du conseil en Business Performance, né du rapprochement d’Alma Consulting Group et de Lowendalmasaï, implanté dans 16 pays : Allemagne, Belgique, Canada, Chine, Espagne, France, Hongrie, Grande-Bretagne, Japon, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République Tchèque. En 2015, le Groupe qui compte près de 1500 collaborateurs a réalisé un chiffre d’affaires de 173 M€.

Ayming apporte aux entreprises un accompagnement stratégique et opérationnel pour faire émerger et développer durablement leur performance globale, dans quatre grands domaines d’expertise : les Ressources Humaines, les Opérations, la Finance et l’Innovation. Les missions d’Ayming résident dans l’accompagnement de la prévention et la gestion des risques (sécuriser), l’optimisation des process, des organisations et des financements (accélérer), le développement des stratégies de croissance et la réallocation des ressources (anticiper).

Ayming est qualifié par l’Office Professionnel pour la Qualification des Conseils en Management, Membre du Syncost et de Consult’in France, certifié ISO 9001 par AFNOR Certification, membre de l’Association des Conseils en innovation (ACI), de la Commission de normalisation de l’AFNOR sur le Management de l’Innovation, de l’Association Technique Energie et Environnement (ATEE) et du Groupement des Professionnels des CEE (GPC2E).

 

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